A avaliação de imóveis consiste no conhecimento do imóvel e na pesquisa detalhada da condição/estado de um imóvel. Ou seja, um bom corretor deve estar ciente das características positivas e negativas dos imóveis. Para, então, com a avaliação, ser possível definir um valor justo a ser pago pelo comprador.
Por isso, existem alguns cuidados que precisam de atenção ao falarmos sobre esse assunto. Há casos em que os proprietários desejam apenas ter uma análise do valor de patrimônio do imóvel. Dessa maneira, preferem passar por uma avaliação não tão aprofundada e estrutural.
Sendo assim, é necessário saber o que é uma avaliação de imóveis. Compreender quem pode executar essa função e o que exatamente precisamos saber.
O QUE É UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E QUEM PODE EXECUTAR ESSA TAREFA?
Quando um imóvel é colocado à venda, na grande maioria, é realizada uma avaliação. Essa ação não é cobrada do proprietário. Porém, caso ele queira apenas consultar um valor de mercado, é necessário cobrar uma taxa pelo valor do serviço.
Então é aqui que o trabalho de um avaliador de imóveis ou perito avaliador deve ser muito bem feito! Conversamos com Thiago dos Santos sobre avaliação de imóveis e para ele avaliar um imóvel “consiste em fazer um levantamento histórico, documental, fotográfico e analisar as imediações”.
Acontece que, às vezes, o corretor de imóveis não está preparado para fechar um valor. Portanto, lembre-se que para isso é imprescindível que o profissional seja formado em Engenharia, Arquitetura ou que o corretor tenha o Curso de Perito Avaliador.
Esses profissionais devem possuir o devido registro CNAI e/ou certificado de Avaliador Imobiliário. São adquiridos após a conclusão de um curso superior em Gestão Imobiliária ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Normalmente possuem nível superior ou técnico e devem estar registrados nos conselhos profissionais regulamentadores como: CREA, CAU e CRECI.
Existem dois possíveis tipos de avaliação de imóveis: escrita e verbal. A primeira passa a confiabilidade e a estruturação dos dados em uma avaliação fisicamente registrada. A segunda, a praticidade e a rapidez de uma fala acordada.
Quando alguém deseja vender uma propriedade e entra em contato com a sua imobiliária, é de praxe que um dos primeiros processos seja uma avaliação do imóvel. Mesmo que a maioria das imobiliárias providencie a avaliação, há pessoas que preferem contratar um avaliador externo e especializado nessa área.
PARECER: TÉCNICO E VERBAL
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o nome oficial dado ao documento da avaliação de imóveis. Ele é um registro, realizado de forma escrita, produzido por um corretor de imóveis com certificação. Ele leva em consideração todos os aspectos complexos da propriedade.
Ele coloca, de forma distribuída, todos os dados e valores do imóvel. Por isso é possível entender e formular um valor de compra e venda que seja mais fiel a condição do lugar.
Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), do Rio grande do sul e de São Paulo, o valor pago pelo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica escrita gira em torno de 0,5 a 1% do valor de venda da propriedade.
Contudo, qual a importância de uma avaliação escrita? Em casos de divórcio, disputa legal, herança, permuta de imóveis e inadimplência, é extremamente importante que haja o registro do valor do imóvel para que a cobrança seja feita de forma justa.
Outra hipótese possível para que um corretor ou imobiliária examine o imóvel antes da venda é através da avaliação de imóveis verbal. Ainda que essa avaliação não seja tão eficiente e confiável como o Parecer Técnico, ela ainda poderá providenciar uma base geral para o valor total do imóvel.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O parecer técnico de avaliação mercadológica é emitido por corretores de imóveis. Já o laudo de avaliação de imóveis só poderá ser expedido por profissionais de nível superior, nas áreas de engenharia, arquitetura e urbanismo e agronomia.
Porém, mesmo que outros profissionais das áreas de arquitetura, engenharia e agronomia possam realizar a avaliação, é imprescindível que um corretor esteja envolvido, pois é ele que está em contato direto com o mercado imobiliário e irá fornecer uma visão mais aprofundada.
Essa disputa por avaliações vem no sentido de querer exclusividade das formações desses profissionais. Porém, segundo Thiago Santos, o mercado imobiliário “não tem conhecimento sobre a formação desses profissionais. Confundem o corretor de imóveis com o avaliador (perito avaliador)”.
Portanto, apenas uma parcela do mercado tem conhecimento e sabe a importância dessa formação. Ainda segundo Thiago, essa formação “é dada por uma entidade vinculada ao sistema COFECI – CRECI (Conselho Nacional de Corretores de Imóveis) e que dá o respaldo para o perito avaliador formado”.
Essas capacidades influenciam e tornam a avaliação mais fundamentada no preço de um imóvel. Portanto, uma avaliação “tem de ser fundamentada matemática e estatisticamente.
Só comparar preços não dá conta de avaliar um imóvel, é preciso também calcular o valor da estrutura, da fiação e de outros elementos que compõem um imóvel”, segundo autor do livro Avaliação de Bens – Princípios básicos e aplicações, Radegaz Nasser Júnior.
QUAIS OS MÉTODOS UTILIZADOS
Segundo Thiago, cada caso pode envolver levantamentos diversificados, como: “tipologia de materiais, método construtivo, região, estrutura urbana, equipamentos e mobiliário urbano, vizinhança, aspectos sócio-econômicos e documentação em geral.”
O método que cada perito avaliador utilizará também será diferente, Thiago afirma que há “várias formas de avaliar um determinado imóvel, as mais conhecidas são: método evolutivo, método involutivo e método comparativo. Sendo que este último cabe ao Corretor de Imóveis com Formação em Perito Avaliador. Os outros dois primeiros cabe apenas a profissionais com formação superior em Engenharia e Arquitetura”.